2014年楼市“倒春寒”的剧烈程度远超预期。那些原本想趁着去年楼市的红火再烧一把的房企霎时陷入资金难题。

  与此同时，银行业先后大肆整理表外业务、同业业务也加速了房地产融资的困境。近日，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，就规划同业业务经营行为，加强和改善同业业务内外部管理、推动开展规范的资产负债业务创新等方面提出了十八条规范性意见。

  商业银行的表外业务逐步被回流表内，快速增长的同业业务将被遏制，使得一些灰色融资渠道变得无以为继，一些依托银行灰色业务的民间融资也相继收紧房贷。在直接融资云山雾罩之时，现阶段房企的融资百上加斤。

  股权质押近极限

  5月21日，上市公司中弘股份公告称，大股东再度将股权质押，大股东质押的股份已经占据其手头股本近87%。同一时间，中润资源也公告称，股东中润富态投资将该公司占总股本0.42%的股份质押给兴业证券。

  而在上个月22日，该公司股东金安投资已经将持有的3.5%股份质押给济南润丰农村合作银行燕山支行，质押期限12个月。

  此外，新湖中宝也在5月14日发布公告称，大股东新湖集团将其持有的3亿股流通股进行质押式回购交易。

  事实上，今年以来，国内已有37家上市房企发布了股权质押公告，越来越多的房企将股权质押作为常规融资方式。一些房企的资金链似乎已经到了捉襟见肘的困境，甚至连股权质押都已经到达临界点。

  5月5日，阳光城发布公告称，阳关城股东东方信隆融资担保有限公司、福建康田实业集团有限公司再次办理股权质押登记手续。这是该公司今年第7次发布质押公告，经过此次质押后，公司第二大股东东方信隆和第三大股东福建康田，分别仅剩余总股本的2.3%和1.23%尚没有被抵押。

  去年年初到今年4月，阳光城先后在土地市场买入超过15块土地，百亿耗资是2011年和2012年两年的总和。大肆扩张让阳光城在2013年的销售额翻了三倍，但代价就是资金链的压力。截至2013年底，公司现金流量净额已为-54.7亿元，负债净额从年初的125.7亿元上升到284.1亿元，上涨率高达125%，资产负债率高达86.9%，净负债更是高达669%。今年阳光城的到期偿还金额超过20亿元，是去年同期的2倍。

  正是在这种资金压力下，股权质押成为开发商“最优”的无奈之选。据了解，目前股票质押率一般是主板股票的5~6折。融资成本大约与信托融资相当，大约在12%~18%间。

  “股权质押最大的好处就是快。”一位券商房地产分析师向《中国经营报》记者表示，由于银行设下种种限制，资金能否顺利到账需要“要看运气”。该分析师表示，在上市房企无法直接融资的背景下，大股东股权质押融资反而成为上市的最大优势。

  前期快速扩张的中小型上市房企股权质押数额巨大，新湖中宝、中润资源、宜华地产(7.04, 0.00, 0.00%)等股份的质押股权超过总股本的25%以上。截至今年1月，泰禾集团(8.89, 0.34, 3.98%)的质押股份就已经超过公司总股本的74.29%。

  借道委托贷款

  今年1~4月房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，较1~3月份回落2.1个百分点。除了贷款和自筹资金维持正增长外，其余资金来源均出现下降，银行贷款独立支撑房企资金链的局面依然如故。

  “中国中小型开发商的处境可能正变得更加艰难。”标准普尔曾在今年一份报告中表示。由于银行贷款一直是中国地产的主要融资渠道，因此在过去三四年中，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款已经变得更为困难。

  数据显示，2012年建设银行开发贷余额减少了33.9亿元，尽管2013年建设银行并没有公布数据，但业内人士预计其开发贷再度缩减。工商银行2013年开发贷余额同比下降86亿元。对于2014年，各大银行均表示将严格控制，建设银行更公开表示将严格控制房地产开发贷款总量，工商银行则表示今年开发贷余额有望继续保持下降趋势。

  而央行各季度金融机构贷款投向统计显示，商业银行对开发贷款持更加审慎的态度，地产开发贷款已连续4个季度同比增幅下滑，从2013年一季度的21.40%跌至今年一季度的7.60%。

  当然，中国从不缺乏变通手段。实际上自从中小房企难以获得银行传统贷款后，开始通过银行表外业务获得贷款，其中就包括各类型基金、委托贷款等变通模式。

  “我们的钱肯定是通过银行获取的。”广东东莞一位本土开发商向记者表示，按照银行资产负债率等限制条件，他们并没有资格获得开发贷款。“我们是通过一个做物流园的朋友那里获得的委托贷款。”该开发商表示，由于该物流园属于省级重点工程，每年都有银行抢着贷款给这家企业，但“这家企业根本不需要使用这笔钱，银行也明白”。

  所以中小房企的贷款流程变成，银行将资金贷给物流园，物流园通过账目运作，再通过委托贷款将资金借给开发商，开发商获得开发资金。在这种贷款模式中，物流园不用支出一分钱就能获得利率收益，而银行除了获得常规贷款外，还有中间业务收入。尽管三方各取所需，但问题在于通过这番辗转运作，原本7%的开发贷一下子翻到18%以上。

  除了传统的委托贷款外，银行各种名目的金融创新最后都指向房地产领域。

  知情人士告诉记者，前两年银行还有一种所谓“受托定向投资”，一家银行将同业存款存入另一家银行。在两家银行签订委托定向投资协议后，再由后者将这笔资金投资于前者指定的金融资产，后者收取一定手续费。“这个指定金融资产有时候是信托产品，有时候是房地产基金，基本上与房地产密切关联。”

  海外融资成本飙升

  随着今年银行、地产等行业的局势变化，中小房企在贷款方面的各种变通手段都越来越难以操作。

  前两年由于地产处于高速增长阶段，高利率很容易被抵消，但随着地产进入冷冻期，贷款风险开始越来越大。另一方面，从今年年初开始，就有传管理层会加强监管。在5月中旬，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局就联合发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》。

  在中国社科院金融研究所研究员易宪容看来，这份《通知》“可能成为国内楼市泡沫破灭的催命符”。在他看来，从2010年开始，国内银行同业业务迅速增长，同业业务信用扩张规模从2009年初的1.8万亿元飙升到2013年的14.7万亿元。这个时期正是国内影子银行发展最快的时期，而影子银行的大量资金都流入中国房地产。此次治理同业业务，会使得中小房企的融资再度缩窄，同时加剧成本上升。

  “如果今年能登陆港交所，也许还有发展空间。”上述东莞开发商表示。近年来，海外融资一直是支持一些房企快速增长的基础。5月15日，碧桂园宣布向恒地主席李兆基配售2.5亿美元优先票据，票面利率也不过7.875%。而2013年最后一只登陆港交所的时代地产，在上市不到半年时间里，就宣布一共发售两笔合共3.05亿美元的优先票据，利率为12.625%。对于开发商而言，这些融资渠道就等于救命绳索。2013年6月底前，时代地产的净负债率一度高达163.6%，到了完成上市融资后，净负债率依然有93.2%。业内人士认为，这仍属于比率偏高的行列，但其融资计划依然在香港受到了投资者认同。

  但海外融资随着房地产市场的冷清而变得越来越难。5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本将升高。而根据中原地产研究中心的统计数据，5月多家房企合计发布了12次海外融资计划。从融资成本来看，大部分企业的美元优先票据等成本已经上涨到7%以上。再加上美元强势，这让房企的融资成本飞速提升。

  除了快速销售回款外，房企已有的融资渠道均受到一定限制。看来，未来房企要过一段紧巴巴的日子。

  论市

  华远地产董事长

  任志强：

  房地产长期向好

  什么是拐点的概念

  拐点是一直向下，如果你下来上去、上去下来叫波动。房地产现在也这样。从全国平均来看，局部地方可能有下降，局部地区可能有上涨，还是个波动关系，不是所有城市全都垮了。从全世界房地产泡沫破灭的规律来看，都是在经济低速增长的时候出现，比如说GDP增长2%、3%，可能会出现房地产泡沫破裂，或房价会出现下跌，而我们的GDP还是在保持7%以上的增长。

  万科董事会主席

  王石：

  房市“买了就能赚钱”阶段已过去

  现在，一线城市房价已经控制住了，其他城市稳中有降。如果这个趋势能保持住，那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。从长期看，随着城镇化进程的加快，房地产会有很好的前景，不过整个行业的增长速率会放慢，买了就能赚钱的阶段已经过去了。

  香港中原地产创始人

  施永青：

  房地产危机形势严峻

  世上的房地产泡沫，不外以下三种：1.过度兴建；2.过度借贷；3.价格过高。香港除了有价格过高的问题外，前两项都完全没有迹象。但在内地，则三种泡沫都有，所以内地的房地产危机，形势远比香港严峻。